昆明楼市下半场 变化真的比我们想象的还要再快一些

10月初,云南省委宣布,由保利集团卫飚出任云南城投集团董事长,在接下来的几天里,上市公司云南城投置业股价一改低迷,快速拉升。许多投资人意识到,要不了多久,这家云南唯一的房地产上市企业,很快就会背靠大树,成为央企保利系的一员。

云南城投作为云南唯一的上市房企,很快就将成为保利旗下成员

云南城投作为云南唯一的上市房企,很快就将成为保利旗下成员

如果云南城投被保利控股,在昆明房地产市场上,除了俊发之外,排名前10的房企就几乎全部是外来上市房企了。其实,云南城投去年就已经掉出了昆明房企销售榜的前十位,不过,这家公司资源丰富,又是云南唯一上市房企,所以仍然被看成了具备杀入前十实力,能够与众多外来开发商一较高下的本地企业。

但云南城投成为保利阵营的一员后,昆明房地产市场的企业竞争,就彻底进入了下半场:本土房企除俊发外绝大多数退出竞争,排名前20的全国性大开发商几乎全部进入昆明,并占据了八成以上的市场份额,开始重新拼实力抢座次,昆明成为全国性房企越来越看重的区域市场。尽管本土房企俊发依旧是昆明市场上的老大,但外来企业所占的市场份额越来越大,成为绝对主力。其实就连俊发,也在逐渐摆脱本土色彩,它早有计划将公司总部搬迁至上海,向全国性房企迈进。

上半场:狼来了

昆明房地产市场企业竞争的上半场故事,简单来说就是“狼来了”。

2002年,万达集团进入昆明,开启了全国性大开发商征战昆明的大幕。2005年,恒大进入昆明,2008年,万科入滇,之后,中海、保利、招商、龙湖、碧桂园、金地、融创等接踵而至,国内房企百强榜上的企业,一个接一个落地昆明,与此同时,昆明市场上原来的本地玩家,不断被挤出市场。

这个结果并不奇怪,因为和全国性房企相比,昆明本地开发商的实力差距实在太大。在全国性房企开始大举进军昆明的2009年,昆明当时最大的房企俊发年销售体量大约在10亿水平,但是像万科、金地这些全国性房企的年销售额已经达到百亿水平,彼此之间的实力差距对比有多悬殊就可以想象了。

 全国性房企实力雄厚,给昆明带来了许多耳目一新的优秀产品(图为金地云海一号)

全国性房企实力雄厚,给昆明带来了许多耳目一新的优秀产品(图为金地云海一号

10年后,国内头部房企的年销售额已超过5000亿,进入20强的门槛也提高到千亿以上,可是在昆明,除了俊发之外,其余本土房企的年销售额仍旧徘徊在10亿量级,差距进一步拉大。

昆明知名房企城建股份近些年的发展轨迹,就是本土开发商处境的缩影。城建股份原本是昆明颇具实力的企业,但在3年前,由于资金紧张,不得不将其在昆明的唯一项目转让给了碧桂园,将大理项目转让给了绿城,几乎停止了开发活动。另一家昆明本地知名房企银海地产,也是在3年前将项目转让给了万科,基本进入贤者时间。

外来房企为什么能不断从本地房企手里抢夺市场,攻城略地?最直接的原因当然是两者在规模实力上的差距。一家上市千亿房企和昆明本地不足10亿量级的开发商相比,就是大象与小羊的区别,但大房企取胜,还不仅仅是依仗体量和资金上的优势,在把握城市发展趋势和产品力上,外来一线房企也有着更优异的表现。

外来的和尚会念经

和一般人的认知不同,外来房企虽然进入昆明时间不长,但对昆明发展趋势的研判和预测方面,反倒比绝大多数本地企业更有眼光。

外来房企进入昆明的中位数时间大概是4到5年左右,金地集团就是其中的代表,它2014年进入昆明,到今年只有5年时间,先后开发了3个项目,最近刚刚在安宁太平拿下第四个项目。

进入一个城市5年,只能算个新兵,按道理说,对昆明的了解,金地肯定赶不上本地开发商,但仔细分析金地目前在昆明的4个项目,就会发现步点踩得很准,每一步都是在一个区域即将成为热点时金地选择踏入。

金地集团在昆明的第一个项目悦天下,位于金产区核心地带

金地集团在昆明的第一个项目悦天下,位于金产区核心地带

金地在昆明的第一个项目是悦天下,位于当时刚刚起步的金产区。金地收购金坤世纪(悦天下前身)时,昆明市规划的金产区正在推进,可是作为金产区的龙头项目——西山万达一分极速PK10尚未建成,区域价值尚未充分体现,金地选择这个时候进入,眼光非常独到,因为就在这一年底,万达一分极速PK10商业开业,两年后,双塔写字楼投入使用,昆明向南的趋势愈加明显,悦天下充分享受了金产区的发展红利。

更加有意思的是,去年,昆明将金融产业和总部经济的发展重点转向了巫家坝,金产区不再提起,但此时,金地悦天下的开发已经接近尾声,而转型后的金产区在功能上更强调居住,与悦天下的定位不谋而合,仿佛金地提前预见了金产区的功能转型一样。

金地集团在昆明的第二、第三个项目位于巫家坝和草海,看看如今这两个区域的发展势头,房价水平,就知道金地这两步棋同样十分高明。尤其是金地在草海拿地时,当时万达文旅城易主融创不久,草海片区刚刚经历土地流拍,区域发展前景蒙上了阴影,金地却在这个时候斥资14亿拿地170亩。一年后,这块地开发的金地云海一号开盘发售,合院、叠墅产品销售火爆,一房难求。

像金地这样在项目布局方面的先见之明并不是孤例,事实上,比起本地房企了,国内一流房企尽管是客场作战,但却表现出对昆明发展更深入的认知,所以无论是在巫家坝还是草海,在太平新城还是西北新城,外来房企都有更长远的布局。

下半场:排座次

随着绝大多数昆明本地房企退出市场,国内一流房企基本全部入滇,昆明房地产行业的竞争进入下半场。下半场的竞争主要在外来房企之间展开,像上半场那样的“降维打击”就很难再现了,因为全国性房企之间的实力差距,没有它们和本地房企之间的实力差距那么大。论规模,大家都至少是千亿量级,资金实力都很雄厚;论经验,排名前20的房企至少都有20年以上的发展历程,像“招宝万金”等老牌房企,开发历史甚至超过30年;论号召力论品牌,各家企业之间虽然有差距,可是谁都没有发展到品牌制胜的境界。

昆明已经成为全国性房企的必争之地

昆明已经成为全国性房企的必争之地

另外,随着大部分全国性房企都进入昆明,部分入滇比较早的开发商所拥有的先发优势也逐渐丧失。比如恒大是20强房企中最早进入昆明的,但在去年昆明房企销售排行榜上,恒大还没有进入前五。龙湖也是属于入昆比较早的一线开发商,但至今尚未进入销售10强。

因此,如果比较全国房企排行榜和昆明楼市的开发商销售排序,就会发现有共性存在,除了俊发这个本地老大,全国头部房企也基本排在昆明市场的前列,像金地集团这样的老牌资深开发商,去年销售额排在全国13位房企,在昆明同样位居前十之列。

但是当国内房地产主要“玩家”都齐聚昆明以后,在刚刚开启的下半场竞争中,牌局可能又会打乱。不过总的来看,作为国内房企竞争的局部战场,昆明市场上各个企业的表现,随着先发优势渐渐消失,终究还是取决于这家企业的综合实力和发展战略。

昆明房企竞争的下半场拼的一定是综合实力

昆明房企竞争的下半场拼的一定是综合实力

区别之处在于每家企业上位的路径可能不同,有些追求速度,高周转,有些以商业带动开发,有些主打文旅康养,等等,但核心来看,评估一家企业的综合实力还是离不开,动态财务安全、运营效率、成长潜力及规模效应等硬性数据指标的考核。

2018年在北京贝塔咨询与《证券市场周刊》联合推出的《2018年地产上市公司综合实力排行榜》中,我们可以看到排名前三的分别是万科、中海和金地;但是到了今年6月份,在《2019年度地产上市公司综合实力排行榜》中,金地上升到了第二,万科排到了第三。

没有多少轰轰烈烈的并购,不追地王,不制造新闻,但却能在静态财务安全性、动态财务安全性、运营效率、成长潜力四大要素上超越行业平均水平的实力企业,必定是能稳稳地站在市场前列。

这一部分企业则相对更加稳健,更愿意在产品上花心思,有时候甚至愿意牺牲暂时利益和速度,做一些风花雪月的事。还有些企业,因为强大的资源整合能力,干脆从源头下手。很难说哪种策略更高明,只能说不同的企业有不同的比较优势。

各有各的招数

竞争的第一站首先从拿地开始,这方面,不同的企业有着明显不同的策略。

进入昆明的外来房企,实际上可以分为两大阵营,一个阵营是国企,包括央企和有实力的地方国企,它们在政府资源以及融资上有优势,擅长做地标性项目,也往往是云南地方国企合作的主要对象,由此获得许多开发资源。比如华侨城控股了云南文投和世博集团,接下来保利将要控股云南城投集团,招商蛇口则通过与昆钢的合作,掌握了许多旧厂改造的机会。

另外,国企因为比较容易满足地方政府对于地标项目,总部型项目的偏爱,在这方面的机会也就比较多,比如在巫家坝片区,国企的比重就非常高。像上海国企绿地集团,擅长开发地标建筑,所以也顺利成章地在巫家坝获得了开发昆明第一高楼的机会。

相对来说,外来民营房企的政府资源是个短板,又不像本地企业俊发那样有丰富的城改经验,获取土地的渠道就要狭窄得多,不过头部房企仍旧各辟蹊径。

恒大是最早来昆明深耕的头部房企之一,10多年来已经形成了在远郊开发大盘的经营特色,目前,恒大在安宁、嵩明都有多个大型综合性项目。

碧桂园入昆较晚,在收购方面表现强势,被称为昆明“接盘侠”。与之类似的是融创,其在昆明也延续了全国“买买买”的风格,并购项目不少。但并购与接盘都极为考验房企的资金实力和整合能力,一般开发商不敢作为主要扩张手段。

还有些企业则干脆向上游进发,通过参与一级开发获得资源,目前碧桂园、万科都有这方面的实践,华侨城在昆明土地一级市场的布局更是有上万亩之多。

也有为数不少的房企,倾向于在二级市场上高价拿地,哪怕是“地王”也在所不惜。近几年有几家外来房企参与昆明土地拍卖十分积极,多次高溢价拿地,即使有时候竞买失利,也往往能坚持到最后几轮。

可是高价拿地是把双刃剑,如果既不想参与复杂漫长的并购,又无意到远郊圈地,也不想高价抢地将自己逼上高周转的钢丝绳,有没有办法获得开发机会呢?

金地集团在昆明给出了另外一种答案:即通过对昆明发展的前瞻性研究,提前卡位,在一个区域进入开发高潮之前先行进入。这样就能以相对合理的代价获得比较好的土地资源,同时,由于不必承受过高的拿地成本,企业就能花更多资源在产品方面,项目更有个性,甚至可以有一些人文追求。金地目前正在开发的云海一号,就是这方面最好的例子。

不过,金地集团的做法也不是没有问题,因为这其实更考验企业的综合实力,需要开发商在前期投资和市场研判阶段具备理性逻辑,而在后期开发阶段具备人文气质,坚持人文关怀,可是全国有几个开发商像金地这样既被称为房地产“理科生”,又被认为是一家读书人的企业呢?

金地云海一号是2019年昆明最令人惊喜的项目之一

金地云海一号是2019年昆明最令人惊喜的项目之一

决胜:幸存者游戏

正因为像金地这样的开发商毕竟是少数,所以它的发展范式虽然看起来稳健而充满竞争力,却不一定符合每一家企业,而且随着中国房地产行业的金融属性越来越强,高周转、规模化正在成为主流模本,但金地在昆明的表现证明,获得市场认可的路径其实是多样化的。

甚至不排除还有更多企业给出另外的成功答案,因为毕竟有些房企刚刚才进入昆明,像雅居乐直到今年才在昆明获得开发机会;富力地产仍在为进入昆明主城而努力;世茂地产直到今年4月才在昆明拿地;排名国内前十,在产业园区开发方面独树一帜的华夏幸福,至今没有进入昆明。昆明房地产市场下半场的竞争,其实才刚刚开始。

但不管什么模式,做大是所有房企的共同目标,因为国内房地产市场的行业集中度在不断提高。经济学家预测,10年后国内房企可能会只剩下50家,而目前全国有房地产企业9万多家,这意味着没有进入50强的房企都会被逐步淘汰。

能不能进入全国50强,除了必须在一线城市占据比较高份额外,像昆明这样的高成长城市就成为战略要地,这也就不难理解,为什么几乎所有向全国性房企,都越来越看重昆明。

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